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来了!房地产税要这么收!这几种人伤很大!

沉寂大半年后,官方对房地产税改革发出新声音。这是官方对“房地产税”的最新表态,看似平凡的字句里隐藏着很多重要信息,一起来看看都有哪些亮点。

新闻导读

财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

“立法先行、充分授权、分步推进”

肖捷,首次明确了房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

01立法先行

在税收法定原则下,任何新税种必须先立法后征收。因此,“立法先行”已是社会普遍共识。

02充分授权

“所谓充分授权,应该是给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇说。

03分步推进

“分步推进原则意味着房地产税征收,可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。”中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为。

更多专家分析

为什么要征收房地产税?

有房无房,有一套房和有多套房,持有成本都是一样的,但享受到的发展红利却大不同。解决微观层面的“不平衡不充分”,房地产税很关键。现在技术层面已基本具备(不动产统一登记全国联网完成,那些不交易的老房子也会统统录入其中);再配合多轮吹风,大家对房地产税也由害怕到逐渐趋于理性待之,开征房地产税的条件已基本成熟。

房屋的评估值如何确定?

此次肖捷文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。

业内专家表示,房屋的评估值应是房屋市场价值,而非房产原值(即购房时价格),但由于近些年房价上涨较快,因此最终评估值应该会有折扣。

现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时,对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,具体标准由地方确定。

房地产税为什么要按评估值征收?

举个例子,一个老公房小区,两套房,其中一套一直没交易,业主当初以20万元买下,另一套房子刚成交,价格是500万。如果按照以往的差额计税方式,那么没交易的房子,房地产税几乎可以忽略不计,而刚交易的房子税收就多得多。这是明显不合理的,按照评估值的方式就能做到一碗水端平。同一个地段,同样的配套,同样的房子,税也应该差不多。

目前上海就是这种征税方式。上海是以房屋评估价格的70%为基准,普通住宅的税率是0.4%,非普通住宅的税率为0.6%。

房地产税能不能抑制房价上涨?能!

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房地产税的征收能够发挥三个作用。

第一是增加相应的财税收入,后续可以成为房地产领域的一类重要税种,进而较好地支撑公共财政事业,甚至可以更好地进行资金二次分配,进而促进住房保障事业发展。

第二是积极调解收入水平,尤其是对于多套住房持有行为进行干预。换而言之,能够有效地引导购房预期。

第三是能够对房价上涨起到一定的抑制作用,征税背后,势必会对各类需求进行管制,这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少,相应地房价上涨的压力也会减少。

房地产税会导致房租上涨吗?

未来房租肯定会上涨,特别是热门城市,但这跟房地产税的关系不大。

举个例子,目前在上海,一套市值800万的房子月租金大概能到1万元,如果按照税率1%(参考其他经济体)计算,一年要交8万,如果全摊到房租上,那就是房租必须直接增加6000多,租客是不可能答应的。

再以上述老公房小区为例,两个持有成本完全不同的房子,都在一个小区,持有成本高的房子的房主能因为这个而提价吗?显然租客会毫不犹豫地扭头走掉。究其原因还在于租房市场是高度市场化的,需求是弹性的而不是刚性的。

如果房地产税来了,谁最害怕?

在中心城市囤积了大量住宅的人

伤害指数★★★

从目前民意来看,在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税,是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。

盲目购买了旅游物业、养老地产的人

伤害指数★★★★

如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。

盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人

伤害指数★★★★

绝大多数三四五线城市人口增长乏力,各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨。

加杠杆、超承受能力买多套房的白领

伤害指数★★★★

如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。

在三四线城市囤积了大量住宅的人

伤害指数★★★★★★

相对而言,这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税,他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,而卖房子很有可能找不到接盘侠。

手中有多套房、负债率非常高的炒房者

伤害指数★★★★★★

房地产税如果出台这个消息,就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后,会加剧市场的僵持,目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者,将会非常困难。他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。

延伸:房产税和房地产税有啥区别?

 

(部分资料来源:央视财经、融360、财新网等)

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