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住房供地不再垄断 谁笑了?

一旦打破这种垄断,住房供地渠道必将增加,供地方式将会多元化,供地主体将不再单一化。这意味着住房供地会大大增加,继而推动住房供应增加。即便这种变革目前主要增加租赁房源,由于分流了楼市需求,将会对中国楼市产生深刻影响,房价回归合理水平,或许不再是梦。

政府将不再是居住用地唯一提供者

15日,国土资源部部长姜大明说,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

值得注意的是,此处的“居住用地”并非供应向商品房,而是建成租赁住房,为“租购并举”打开新的发展通道。

消息最猛但早有预兆

这条新闻的确很“猛”,但绝不是突然出现,而是早有先兆。比如十九大报告有关住房制度的表述是:“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”“多主体供给”已经暗示住房供地制度将发生变革。既然十九大报告已有铺垫,理应加快这项改革,让各方早受益。

13城试点已于去年开始

事实上,“农村集体经营性建设用地建设租赁住房”在去年就已经开始了试点。

2017年8月28日,国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都这13个城市开展试点。

最关键的一点就是:“农村集体建设用地,不必再经过政府征地环节,可以直接进入市场,并且村镇集体经济组织可以自行开发运营,还可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。”这属于一项重大的突破。【还有哪些亮点?

这波利好谁最有可能先受惠?

当前在居住用地的放开方面,其实只有租赁市场才有机会,其他领域不太可能一次性放开。而且,真正对此类集体建设用地适度放宽政策的,也主要是一些大城市中的城中村和城边村。

在此背景下,目前颇受关注的租赁市场将可能成为最先收到土地红利的市场,一些邻近城市的城中村、城市近郊农村将有可能最先受益。【详细

房价与土地出让有啥关系?

业内人士认为,高房价的一个原因在于政府是居住用地唯一提供者,造成土地资源稀缺。在土地市场引入多个主体,将有利于健全房地产调控长效机制。

很长一段时间以来,我国住宅土地来源单一,国有土地招拍挂出让是开发商获得住宅土地的最主要渠道。长期以来,我国居住用地供给者只有政府,一方面,市场上土地需求有些供不应求;另一方面,农村土地却难以流转,难以形成规模经济,土地利用效率不高。

长期的土地供给稀缺,造成了住房供应的短缺,房价随之上涨。

土地出让方式变化,房价会降吗?

对房地产市场的影响不会有市场预期那么大

对于租购并举而言,其意义主要在于在商品房用地之外新增了一个租赁住房的供应渠道,客观上有利于化解外界对于商品房用地过多地被租赁住房挤压、从而导致房价高居不下的担忧,其对于稳定楼市的正面意义还是值得肯定的。

但是,集体土地的性质没有发生改变,因此也不会变为居住用地,所以并没有增加商品房的供给,对房价的影响不会太大。

同时,应该注意到的是,这次国土部部长讲话中的用词说“研究制定”和“探索”,表明这只是刚刚开始,未来还要进一步试点,到将来推开也是有限范围内。

“住房供地不再垄断”还有些什么利好?

1.有利于盘活利用闲置土地资源。

目前,部分土地在企业手里没有被合理利用,农村集体组织中也有不少集体用地处于闲置状态或者未被合理利用,这是一种浪费。今后,当非房地产企业可以利用手中自有用地建设住房,农村集体组织可利用集体经营性建设用地建房,就会避免浪费、增加收入。

2.取消了住房“中间成本”。

多年来,住房用地先经地方政府之手出让,再经开发商之手建设销售,“中间人”必然会从中获得巨大收益,而最终埋单者就是租房人和买房人。一旦打破住房供地垄断,就没有“中间成本”了,有利于降租金、降房价,对于减轻租房人和买房人经济负担有积极意义。

3.“政府将不再是居住用地唯一提供者”将打破两种楼市垄断。

一种是地方政府对住房土地供应的垄断,一种是房地产企业集体对住房建设的垄断。今后,非房地产企业似乎也有资格开发建设房地产项目了,这将使楼市竞争更加激烈,竞争将会使中国楼市变得更加健康。

4.倒逼地方政府不再依赖土地财政,使地方财政收入结构更为合理。

由于可以有效增加住房供应,有利于抑制房价防止楼市泡沫,也为金融安全和经济稳定创造了有利条件。可见,住房供地不再垄断,不只是利好租房市场,还有利于楼市、财政、金融、经济等方面。

业界声音

邓浩志

方圆地产首席分析师

现有商住用地大规模建设租赁住房,会令商品房的供应相应减少,如果新的土地政策,能够真正实现在集体土地和非房企所拿地块上建设租赁住房,这也将减少对原有商住用地的占用,这有利于降低商品住宅的供求关系矛盾。

梁燕明

合富研究院高级分析师

政策如果落实的话,将对拓宽房源供应的来源,缓解一线城市租售市场供求紧张的局面,产生正面的影响。

不过,未来房价的走势,主要还是看政策环境和市场供求而定,而增加房源的供应来源,在一定程度上有望缓解供求紧张所带来的房价上升的压力。在目前租房市场上,城中村的房源由于租金相对实惠,受到不少收入不高的工薪群体青睐。探索利用深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点等措施,有望能进一步拓宽租赁房源的供应量,结合现有一系列鼓励租赁市场发展的政策,将对租赁市场的发展产生正面的影响。

肖文晓

克而瑞广州首席分析师

允许利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房,对于租购并举而言,其意义主要在于在商品房用地之外新增了一个租赁住房的供应渠道,客观上有利于化解外界对于商品房用地过多地被租赁住房挤压、从而导致房价高居不下的担忧,其对于稳定楼市的正面意义还是值得肯定的。

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