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房企发债缘何遇冷?

至于多家房企为什么发债被否?原因在于,负债率攀高的大型房企正在被动去杠杆。

近日,克而瑞统计数据显示,5月30日,合生创展集团有限公司 2018年非公开发行公司债券遭到中止,这笔债券拟发行额度为31亿;5月29日广州富力地产股份有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公司债券遭遇中止,这笔债券发行额度为60亿;5月28日,碧桂园拟发行的一笔 200 亿额度的小公募债,状态也显示为中止;5月25日,另一家房企花样年集团(中国)有限公司拟发行的50亿住房租赁50亿私募债,也显示为中止。据统计,近期10多家龙头房企中止公司债发行,累计金额接近500亿元。

与此形成鲜明对比的是,另边厢,还有大批的房企正在排队发债。近日,金地(集团)股份有限公司宣布,公司拟公开发行 2018年第二期公司债券30亿元,债券所募资金拟用于偿还银行贷款和到期债务。中天金融集团股份有限公司称,拟非公开发行2018年度公司债券 60 亿元。

一边是房企排队发债,一边是发债遭遇中止,房企发债缘何遇冷?

年报披露地产业巨量负债

据Wind资讯统计数据显示,按照申银万国行业分类,136家上市房企负债合计超过6.58万亿元,同比增长幅度达34%,这意味着平均每家负债高达484亿元。值得一提的是,2017年这136家上市房企的平均负债率为79.1%,去年则为77.25%,上升了1.85个百分点。

数据显示,在这136家上市房企中,有35家资产负债率超过80%红线,占比接近26%。负债超过百亿元的房企总计为67家,占比49%;负债超过300亿元的房企有37家,占比为27%,其中,负债超千亿的房企有万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、首开股份、泰禾集团、阳光城、华侨城、泛海控股、新城控股、荣盛发展、金地集团、金科股份、华发股份10家房企。万科、绿地控股、保利地产和华夏幸福负债均超过3000亿元,分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元和3048.3亿元。

《证券日报》报道,龙头房企负债规模已经逼近万亿元,部分中小房企杠杆率也非常惊人。部分中型房企为了规模扩张,2016年拿了很多高价地,发行了大量公司债,有些公司债将在今年进入还款期,高价地又受到限价政策限制,难以入市销售,资金成本持续上涨,负债率持续走高。中小房企也是遇到同样的问题,手中的高价地由于限价难以入市,销售周期拖长,销售收入尚难以大量回流。对于房企来说,发行公司债券以及海外融资等方式无疑成了自我解救的重要渠道。

金融管控持续收紧 部分房企发债遭中止

克而瑞分析,房企四处找钱、发债背后,很大程度上是为了借新还旧,积土成山的高负债迫使房企不断融资以偿还旧的债务。

蓝鲸财经报道,有分析表示,房地产市场的调控依然继续,如盲目允许企业发债,虽能暂时缓解企业资金紧张,但也会在一定程度上缓解房源入市,难以出现主动降价的做法,影响市场供给;另一方面,针对当前金融环境有收紧的导向以及未来利息兑付等压力,积极的管制符合当前房地产金融市场风险防控的导向,是有必要的。另外发债收紧也有可能是部分发债后的资金投入方向不对。为防止资金过多的进入传统房地产领域,故意设置各类障碍。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,楼市调控在逐步发酵,短期内没有放松的迹象,房企的资金需求量变大,面临的压力也是空前。所以,对于此类发债,要重视未来的债务压力,积极做好销售业务,同时,增强股权融资或比债券融资更有优势。

发债“中止”而非“终止” 是为更好规范融资

据《上海证券交易所公司债券上市预审核工作流程》,公司债审核过程中,中止审核的情形有7种:涉嫌违法违规,被限制参与发债,发行方未及时回复,发行人申请文件超过有效期,收到相关举报材料并需进一步核查,发行人因正当理由主动要求中止审核,需要中止的其他情形等。

5月21日“史上最凉发债事件”,即白马股东方园林计划发行10亿元公司债,但最后仅发行5000万元,也给当前公司债券市场敲响了警钟。每日经济新闻报道,若继续大量审批的话,或者“最凉发债”事件频发,或者发债利率被迫抬升,这反而会加剧市场对房地产行业基本面的担忧。

同时,债券发行中止事件,很大程度上还在于,不断创新高的行业负债率与监管层推进房地产去杠杆相左,需要适当控制审批节奏和规模,规范资金用途。所以,此次监管层只是“中止”债券发行,而非“终止”发行。对于监管机构来说,必须要先处理违约事件,稳定市场情绪,然后再审批新增债券申请。

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